Техническое задание на проектирование гостиницы

Техническое задание на проектирование гостиницы это тот фундамент, на котором зиждется дальнейшая эффективная эксплуатация объекта. Это нормативы, соответствие государственным требованиям и предписаниям. Вопросы удобства работы для персонала. Комфорта для гостей. Эффективность использования инвестиций. А также возможность предусмотреть если не всё (конечно, но всё), то очень многое заранее.  

Кроме того, нельзя забывать, что у гостиницы есть значительные отличия и от других объектов коммерческой недвижимости. К примеру, разведение гостевых и служебных потоков или от жилых домов. Эти отличия связаны с особенностями эксплуатации гостиниц. Поэтому готовить ТЗ должны специалисты, имеющие опыт работы именно с гостиничными объектами. 

Такие знания, навыки и опыт есть у сотрудников “Альянс Отель Менеджмент”. Запрос на разработку технического задания для объектов любой звездности и любого номерного фонда - один из наиболее частых запросов к нашей компании. 

Что может быть включено в техническое задание?

Упрощенно говоря, техзадание это максимально детализированное описание проекта, текстовая визуализация будущего отеля. 

Прежде всего, здесь прописываются требования ко всем типам помещений: 

• номерной фонд;
• питание;
• деловая активность;
• развлекательный комплекс;
• спортивно-оздоровительный комплекс;
• административные и служебные помещения.

Перечень зависит от конкретных планов застройщика.

В техническое задание обязательно включают требования к инженерным сооружениям и оборудованию, к слаботочным системам. Требования, касающиеся пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования. Свои требования будут предъявляться и  к территории (особенно у загородных объектов) и любым другим объектам и оборудованию отеля - от бани, бассейна и кинотеатра до детской площадки, клуба и мини-зоопарка.  

В техническом задании фиксируется вся инфраструктура будущего комплекса и все имеющиеся на момент подготовки документации данные (информация о земельном участке, площадь, кадастровые номера, адрес, предполагаемый метраж и т.д.)

Также обязательно прописывают ТЭПы (технико-экономические показатели) объекта. 

Фиксируются и общие требования к проектной документации, а также государственные градостроительные требования. К примеру, состав проектной документации должен быть выполнен в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87 (ред. от 15.09.2023). А размещение гостиниц должно соответствовать требованиям Градостроительного кодекса РФ (с изменениями на 2 июля 2021 года), СП 42.13330, генеральным планам и проектам планировки и застройки территорий населенных пунктов. К отдельным видам земельных участков могут быть также предъявлены требования кодексов, например: "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 08.08.2024) и "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ (ред. от 08.08.2024).

В техническом задании прописываются оптимальные решения для каждой из зон отеля. Исходя из конкретных вводных и задач. Как минимум для того, чтобы добиться грамотного и эффективного использования полезной площади. Например, прописывается рекомендованный метраж помещений, планировка и логистика между помещениями, формат и конфигурация общественных зон, расположение служебных помещений относительно гостевых, необходимый перечень оборудования и требования к нему, расположение оборудования, даются рекомендации по автоматизации и т.д. Все это делается с максимальной детализацией, вплоть до высоты стойки ресепшн и количества розеток в пересчете на количество рабочих мест. Чем рекомендации детальнее, тем проще будет работать на следующих этапах. Поэтому размер технического задания это не один десяток страниц, а на его разработку может уйти несколько недель.

Разумеется, авторы технического задания должны дать обоснование своих рекомендаций. Часть из которых основана на объективных требованиях, а часть - на персональном опыте работы. Большой опыт компании-разработчика позволяет будущему владельцу отеля избежать встречи со многими “граблями”, на которые совсем не хочется наступать. 

 Для справки

Примерный перечень разделов технического задания от “Альянс Отель Менеджмент” может включать в себя:

• Исходные данные
• Общие требования
• Градостроительные требования
• Требования к помещениям предприятий питания
• Требования к помещениям предприятий бытового обслуживания
• Требования к конфенц-залам и деловой зоне
• Требования к развлекательному комплексу
• Требования к номерному фонду
• Требования к административным помещениям
• Рекомендации по проекту благоустройства территории
• Требования к инженерным сооружениям и оборудованию
• Слаботочные системы
• Требования пожарной безопасности
• Санитарно-гигиенические и экологические требования

В сети можно найти типовые образцы технического задания. Но, как мы уже сказали, ценность техзадания, прежде всего, в том, что оно делается под особенности будущего объекта. Можно сэкономить на этом этапе и не пригласить к разработке специалистов - но такая экономия стабильно выходит боком, на выходе увеличивая стоимость проекта.